肖立晟、袁野：老旧小区改造会拉动多少基建投资？
2026-07-23 11:45
根据呼和浩特市住建局，该市2000年以前建成的城市老旧小区共67个，总建筑面积125.81万平方米，涉及居民15460户。2018年，呼和浩特计划对43个老旧小区进行改造（新城区11个，回民区4个，玉泉区10个，赛罕区18个），其中城市老旧小区32个，共219栋楼，涉及建筑面积81.83万平方米，惠及居民10986户，预计投资19279.935万元（平均每个小区投资602.5万元）。2018年的老旧小区改造内容包括完善老旧小区配套设施、解决水、电、气、暖等实际问题，兼顾对房屋本体和小区环境的提升。
2018年的试点改造将突出居民参与，重点解决居民提出的问题，即由居民提出改造内容、居民也出一部分资金参与改造。目前，各个小区正在开展试点改造的前期工作，试点小区的入户率要争取达到90%以上，要上门征求居民对小区改造的建议，将所有建议收集起来后进行梳理，并结合实际情况制定详细的改造方案。目前，新城区、玉泉区已经完成设计工作，预计6月中旬至7月初开工，赛罕区和回民区预计在7月中旬开工。
新城区物业管理局物业科科长史学良说，新城区今年要对11个小区进行改造，其中2个小区列入试点，试点改造的标准是要实现“六好六无七有”，即大门、门房完好无米乐股份有限公司损，道路、绿地完好无损，楼道灯、路灯完好无损，供水供电供气线路、监控探头完好无损，电表箱、邮件箱完好无损，楼道窗户、楼体扶手完好无损；无卫生死角、无乱堆乱放、无私搭乱建、无乱贴乱画、无乱圈乱种、无乱停乱靠；有车位、有垃圾箱、有监控、有绿化、有楼长、有宣传栏、有管理制度。（详见内蒙古新闻网2018年5月17日报道）
按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担，单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。
根据《攀枝花市老旧小区改造试点工作方案》，老旧小区主要指 2000年以前建成的居住环境较差、配套设施不全、建筑物破损、无障碍设施缺失、管理服务机制不健全且不宜拆除重建的非商品房小区。改造小区的居民要有强烈的改造意愿，居民支持率不低于 90%。
2018至2020年，全市需要改造的老旧小区共30个，涉及13785户，总投资约2.58亿元。2018年全市计划完成9个老旧小区改造，涉及居民4071户，预计投资7475万元。2019年，全市计划改造13个老旧小区（包括东区2个，西区2个，仁和区3个，米易县4个，盐边县1个，钒钛高新区1个），涉及建筑面积39.2万平方米，惠及3496户居民，预计总投资8528万元。
根据《攀枝花市老旧小区改造试点工作方案》，攀枝花市坚持“六有一改善”，即有水、电、气、路、光纤、停车场和改善居住环境的基本目标，运用“共同缔造”“既要面子、又要里子”的理念，按照“先民生、后提升，先急需、后改善”的原则，着力完善老旧小区基本功能、基本设施，重点解决建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全等问题。同时，将社区党建向小区党建延伸，把居住在小区的离退休党员、流动党员、在职党员、社区党员整合，充分发挥党员先锋模范作用，通过基层党员带头入户、带头拆违、带头参与管理，引导小区居民主动建设、服务，有力推动了改造工作。在改造意愿、改造内容、改造方案制定、改造过程监督等方面充分调动居民积极性，将“要我改”的被动旁观转变为“我要改”的主动参与，根据老旧小区改造具体情况，可使用房屋维修资金、专项维修资金，并鼓励社会资本参与卫生服务站、社区活动用房等公共服务设施改造提升。在老旧小区改造时，注重保留红砖房特色，沿续历史文脉。（详见攀枝花市住建局）
理论上按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。然而目前仍以财政资金为主，居民个人出资为辅，鼓励社会资本参与。
根据前面所得数据整理得到表7（宜昌市数据缺失），由于全国共需改造17万个老旧小区，涉及建筑面积40亿平，所以分别根据两种测算方式，预计全国进行老旧小区更新改造将拉动投资845.27×17=14369亿元（约1.43万亿）；280.33×40=11213.2亿元（约1.1万亿）。由于样本较少，因此每平米所需改造资金和每个社区改造所需资金的测算结果存在一定误差，并且“17万”个小区和“40亿”平米两个数据也存在（由于取整产生的）误差，因此测算出的两个结果存在一定差距。所以我们综合两种方法的结果，对二者取平均值，得到12791亿元（约1.28万亿）。
因此，此次老旧小区更新改造工作至少将拉动亿万级投资需求所言非虚。且根据各地情况来看，仍以财政投入为主，所以估计2018-2020年三年全国老旧小区基本设施改造项目预计需政府投入财政资金约1.28万亿，平均每年需投入财政资金约4000亿。
近年来很多人大代表、政协委员的提案建议中，对加装电梯呼声特别高。除住建部规定的老旧小区改造试点城市外，还有许多城市也已经开展这项工作了。据住建部统计，截至2018年底，全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部，在施工的有4000多部，正在办理前期手续的有7000多部，所以这项米乐股份有限公司工作正在全方位推开。
但是加装电梯工作在实际中仍然存在着诸多问题和需要注意的方面。例如，一般楼层越高的居民加装电梯意愿越强烈。但是对于一层或者二层，因为需求不迫切，而且觉得占用了公共空间，对其利益可能有或多或少的损害。另外，政府虽然对加装电梯有补助，但是仍有大部分费用需要居民自主筹资，各层居民在筹资过程中出资比例的确定也往往会造成矛盾，因此必须做好居民协商工作。加装电梯工程的设计和工程方案，也要尽量兼顾各层居民的合理诉求，尽可能通过精心的个性化设计，达到利益最大化、影响最小化。
目前各地都针对既有住宅增设电梯出台了各自的工作方案，我们将部分试点城市的补贴政策及其他优惠政策总结如下：
根据上表，可以看出全国大部分城市都对既有住宅增设电梯工作有专项财政资金进行补贴（每台电梯补贴10-20万不等），同时允许本人提取住房公积金进行电梯建设，以此鼓励老旧小区的居民积极增设电梯，便利群众日常生活。除此以外，按照2018年全国老旧小区增设电梯完成情况来看，共建设电梯2万余台，平均每台财政补贴15万元，据此估计2018年我国既有住宅增设电梯项目需投入财政资金约40亿元。而随着增设电梯工作速度加快，这个数字或呈倍数增长。
预计未来老旧小区加装电梯工作全部完成后，按照全国17万个老旧小区，每个小区10栋楼，每栋楼3个单元，加装电梯率60%计算，那么全国老旧小区可以加装电梯约306万台，平均每台40万元的安装费用可拉动至少1.2万亿投资，其中所需财政资金投入约4600亿元。因此，我们需要探寻更多创新模式，设法引入社会资金，减轻政府压力。
2017年7月，石景山区首部老楼加装电梯投入使用，电梯采用了“居民申请、免费安装、有偿使用”的“代建租用”模式。居民使用电梯可以选择月卡、年卡，且有“五年送一年，十年送两年”的优惠。根据计算，一层居民不交费，二层每月100多元，七层每月600多元。对于企业来说，加装一部电梯约30万元，北京市政府平均每台电梯补贴20万元，那么企业只需要出10万元即可。按照一单元7层，每层两户来算，企业从二层至七层每月可收取费用4200多元，一年就可收取费用约5万元。而北京的电梯广告费用一般是一面广告400元/周，按照一台电梯四面广告，企业每周可收取广告费800元，一年可收取8.3万元。如果不计算后续运营和维修费用，那么成本两年基本上就能收回，后面的经营则属于利润。
试点成功后，北京或将逐步采用此种措施来进行老旧小区的电梯加装。既然老小区居民在是否安装电梯上意见不一，那么统一由职能部门来协调安装似乎是最佳选择。运营商也拥有了绝对话语权，并且可以联合关职能部门进行利润分成。
河南、成都等不少地区也纷纷开始效仿北京模式。但是对于政府补贴力度较差的地区，许多人对此提出质疑。从企业角度来看，若不考虑电梯广告等收入，而且政府不给予补贴的话，企业建一台共享电梯要至少10年回本。据专家计算，装300台电梯是企业的“临界点”，“300台以内，企业微利；超过300台，企业或将亏损”。每台电梯仅建设费用就需至少30万元，超过300台共享电梯意味着企业要垫付上亿元周转资金。参与这种投资巨大、回报周期长的商业模式对企业是个极大的考验。从居民角度来看，根据现行收费标准，每月收费500多元，一年下来顶层业主就要花费近7000元。但是按照一部电梯的建造价格约40万元来算，如果业主自筹集资，根据出资比例，顶层业主约花费4.5万元就可以永久使用。“租用电梯”一年7000元，如果按使用20年计算，需要14万元。而居民自主筹资仅需4.5万元可以永久使用，必然是后者划算。
近年来上海在老旧小区加装电梯方面的步伐一直在不断提速。从2012年正式开始试点到2017年五年间，全市一共完成加装电梯的数量仅24台。而2018年一年竣工的数字就达到了36台；今年仅前两个月，竣工的电梯就已达23台。其中加装速度最快的当属上海普陀区。
上海“普陀模式”是由政府部门主导，引进社会资本，对符合条件的居民楼进行电梯化改造，并在顶楼加建复式新房。所谓“6+1”模式，是指由开发商出资在原有6层住宅顶层加盖一层，加层房屋出售所得用于补贴电梯安装与前期保养费用，业主只需支付电梯运行费。此外，改造完成后，开发商可承担一定年限的电梯保养费用，并将对受新增电梯影响采光和通风的住户给予一定补偿。目前，该方案已在上海浦东竹园小区等6个小区试点推行。
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